전세 낀 아파트 부담부증여, 증여세만 줄어드는 걸까?
전세보증금이나 담보대출이 있는 아파트를 자녀에게 증여하면 채무를 제외한 금액만 증여세가 계산되므로 세금을 줄일 수 있다는 이야기를 많이 듣습니다.
또 일부에서는 자녀가 채무를 인수한다는 서류만 작성해 두고, 실제로는 부모가 나중에 대신 갚아주면 절세가 가능하다고 생각하기도 합니다.
하지만 이는 매우 위험한 생각입니다.
국세청이 말하는 진실
부담부증여를 하면 자녀가 인수한 채무만큼은 증여재산가액에서 차감되어 당장의 증여세는 줄어들 수 있습니다.
그러나 그와 동시에 부모에게는 채무를 인수한 부분을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 별도로 과세될 수 있습니다.
부담부증여란 수증자가 재산을 무상으로 증여받으면서 증여자의 채무를 함께 부담하거나 인수하는 증여를 말합니다.
세법에서는 채무를 인수한 부분을 사실상 양도로 보기 때문에, 이 부분에는 증여세가 아니라 양도소득세가 적용됩니다.
1. 어떤 채무가 증여재산가액에서 차감될까요?
모든 채무가 공제되는 것은 아닙니다.
증여재산가액에서 차감되는 채무는 다음 요건을 충족해야 합니다.
- 증여자의 채무일 것
- 해당 증여재산에 담보된 채무일 것
- 수증자가 실제로 채무를 인수할 것
- 수증자가 원금과 이자를 실제로 변제할 것
즉, 형식적으로만 채무를 넘기는 것이 아니라 실제 채무 인수가 이루어져야 합니다.
2. 양도소득세도 함께 검토해야 합니다
부담부증여의 가장 큰 특징은 증여세만 계산해서는 안 된다는 점입니다.
세법에서는 자녀가 인수한 채무액만큼은 부모가 주택을 양도한 것으로 보기 때문에 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
따라서 증여세가 줄어든다고 해서 무조건 유리한 것이 아니라,
- 줄어드는 증여세
- 추가로 발생하는 양도소득세
를 함께 비교하여 절세 효과를 검토하는 것이 중요합니다.
3. 국세청은 채무를 사후관리합니다
부담부증여 후에도 국세청의 확인은 끝나지 않습니다.
증여세 계산 시 공제받은 채무에 대해서는 자녀가 실제로 원금과 이자를 상환하고 있는지를 지속적으로 관리할 수 있습니다.
따라서 채무를 인수했다고 신고한 후 실제 상환이 이루어지지 않는다면 문제가 될 수 있습니다.
4. 부모가 대신 갚아주면 어떻게 될까요?
실무에서 가장 많이 발생하는 문제가 바로 이 부분입니다.
자녀가 인수한 채무의 원금이나 이자를 부모가 대신 상환한 사실이 확인되면,
국세청은 채무 인수가 실제로 이루어지지 않았다고 판단하거나, 부모가 대신 갚아준 시점에 자녀에게 현금을 증여한 것으로 볼 수 있습니다.
이 경우 부모가 대신 상환한 금액에 대해 증여세가 과세될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
사례
아버지가 취득가액 2억 원인 비조정대상지역 내 아파트를 보유하고 있습니다.
해당 아파트의 시가는 5억 원이며, 임대보증금 2억 원이 설정되어 있습니다.
이 아파트를 임대보증금 채무와 함께 아들에게 부담부증여하는 경우(1세대 2주택),
증여세는 채무를 제외한 금액을 기준으로 계산될 수 있지만, 아들이 인수한 임대보증금 2억 원에 대해서는 부모가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
따라서 부담부증여를 계획할 때에는 증여세만 볼 것이 아니라 양도소득세까지 함께 계산하여 가장 유리한 방안을 선택하는 것이 중요합니다.
마무리
부담부증여는 증여세를 줄일 수 있는 절세 방법이 될 수 있지만, 그만큼 양도소득세와 사후관리도 함께 고려해야 합니다.
특히 다음 사항은 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 공제 가능한 채무의 요건을 충족하는지
- 양도소득세까지 함께 계산했는지
- 자녀가 실제로 채무를 상환하고 있는지
- 부모가 대신 원금이나 이자를 상환하지 않았는지
부담부증여는 단순히 증여세만 줄이는 제도가 아니라 증여세와 양도소득세를 함께 검토해야 하는 절세 전략입니다. 사전에 충분히 검토하고 진행하는 것이 불필요한 세금 부담을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.
최일환 세무사 (인천 송도 세무사)
[국세청 교육원 교수 · 국세청 조사국 과장 출신 세무사]
■ 개인사업자 · 법인사업자 세무기장 전문
■ 세무조사 대응 및 조사 수임
■ 상속세 · 증여세 신고 전문
■ 국제조세 및 해외거래 세무 자문
복잡한 국내 상속·증여 문제부터 국제조세 이슈까지,
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