사업장을 임차한 경우에는
확정일자를 받아 놓도록 하자.

출처 : 국세청 – 26년 세금 가이드 1권

그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장,
보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는
대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을
감수하여 왔다.

이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립
하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록
하기 위하여 「상가건물임대차보호법」을 제정,
2002년 11월 1일부터 시행하고 있는데,
그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.

상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금
(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와
사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.

● 임차인이 보호받는 사항
◆ 대항력이 생긴다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물을 인도받아 사업자
등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.
(확정일자가 없어도 됨)
◆보증금을 우선변제받을 권리가 있다.
건물을 인도받아 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은
경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의
채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(확정일자를 받아야 함).
◆ 소액임차인은 최우선변제권이 있다.
환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력
요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위
내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.

◆ 10년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면
정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이
10년을 넘지 않은 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차기간을
갱신할 수 있다.

◆ 지나친 임대료 인상이 억제된다.
임대료 인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도
연 12% 이내로 제한된다.
● 임대인의 권리
◆ 임대료 인상을 요구할 수 있다.
임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약
기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
◆ 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대
하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
● 확정일자
‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여
임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과
같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를
기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면
임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위가 밀려
보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.
따라서, 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때
임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.

※ 상가임대차보호법 관련 문의 및 해석은 아래 법무부 및 대한법률구조공단에 문의하시기바랍니다.
● 법무부(법무심의관실): 02-2110-3164 (www.moj.go.kr)
● 대한법률구조공단: 국번 없이 132 (www.klac.or.kr)

최일환 세무사 (인천 송도 세무사)

[국세청 교육원 교수 · 국세청 조사국 과장 출신 세무사]

■ 개인사업자 · 법인사업자 세무기장 전문

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